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Cobrança de juros
compensatórios antes da entrega do imóvel
é abusiva, diz advogado
15-06-2009
Quem deseja realizar o sonho da casa própria,
especialmente nos casos de unidades imobiliárias
ainda na planta, deve atentar para uma prática
abusiva, que tem se tornado cada vez mais freqüente:
a inclusão de cláusulas que estipulam
cobrança de juros compensatórios. O alerta
é do advogado Renato Ayres Martins de Oliveira,
especialista na área tributária e sócio
do escritório C. Martins & Advogados Associados.
A cobrança de juros durante a fase de construção
do imóvel, além de afrontar as garantias
asseguradas aos consumidores no ordenamento jurídico,
configura-se como arbitrária por exigir valores
que já foram devidamente pagos aos empreendedores.
Segundo o advogado, os juros são cobrados exatamente
daqueles que adiantam os recursos para a obra, em completa
inversão à lógica que autoriza
a cobrança do encargo.
"São os adquirentes que antecipam os valores
necessários à execução da
obra, o que torna absurda, antes da entrega das chaves,
a incidência de juros sobre gastos suportados
exclusivamente por esses consumidores, como se, contrariando
o que de fato ocorreu, algum valor tivesse sido emprestado
pelos empreendedores a esses adquirentes", explica
o advogado.
Nos tribunais, Oliveira já conquistou decisão
favorável em 1ª instância e no Tribunal
de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). Em ação
proposta por seu cliente em face de Brascan Imobiliária
Incorporações S.A, os autores alegaram
que assinaram contrato de promessa de compra e venda
com a incorporadora, objetivando adquirir unidades residenciais.
Ocorre que desde a assinatura dos contratos, as parcelas
vêm sofrendo reajustes, ainda durante o período
da construção, decorrente da cobrança
de juros antes da entrega das chaves.
Dessa forma, a 4ª Câmara Cível do
TJRJ julgou procedente a apelação cível
nº 11851/07, declarando nulas as cláusulas
referentes à cobrança de juros antes do
habite-se, condenando a Brascan a devolver os valores
decorrentes da cobrança de juros, devidamente
corrigidos. De acordo com o advogado, hoje se aguarda
confirmação do Superior Tribunal de Justiça,
já que o recurso da incorporadora ainda não
tem data para ser julgado.
Para o advogado, a incidência dos juros compensatórios
somente é tolerada após a expedição
do habite-se pelos órgãos competentes,
pois a partir deste momento os empreendedores ficam
verdadeiramente desapossados do bem, justificando-se
a compensação financeira à conta
da cobrança dos juros.
A invalidade de tal cobrança também é
reconhecida pelo item 14, da Portaria 03, da Secretaria
de Direito Econômico do Ministério da Justiça,
que considera abusiva a cláusula que estabeleça
no contrato de compra e venda de imóvel, a incidência
de juros antes da entrega das chaves. A cobrança
de juros compensatórios só se torna legítima
nos casos de efetiva disponibilização
de capital para um terceiro, o que não ocorre
nos contratos que têm por objeto a aquisição
de imóveis na planta.
"A estipulação para que, além
do lucro embutido no preço, os adquirentes paguem
juros durante a fase de construção sobre
as parcelas do preço pactuado enseja cumulação
indevida, elevando de maneira injusta e irreal as prestações
e o saldo devedor antes da entrega do imóvel,
com notório enriquecimento sem causa, ilícito
e ilegítimo dos empreendedores", ressalta
o especialista. Além disso, a cobrança
indevida gera danos ao patrimônio dos adquirentes,
violando os princípios da probidade e da boa-fé,
essenciais na execução de qualquer espécie
de contrato.
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